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特色小镇为何容易变形为房产开发?专家说出了真相

发布时间:2019/8/25 23:35:00

特色小镇有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策,很多房地产开发商通过特色小镇的模式以较为低廉的价格获取土地,用进军特色小镇的方式进行转型。

“特色小镇没弄好,最终弄成房地产,这是谁的责任呢?我觉得,可能是大家都没有准备好吧。”张诚自问自答道。

张诚是田园东方投资有限公司创始人兼董事长、CEO。他在江苏省无锡市打造了一个田园综合体的项目。该项目所在地阳山镇,于2018年入选农业农村部、财政部联合启动的农业产业强镇示范建设目录中。

他所说的“大家”,包括企业、政府,也包括利益相关者、理论工作者。他认为,要说责任的话,就是“大家”都没有准备好,缺乏对特色小镇这一新事物的处理经验。

那么,这些年,在地方的探索中,特色小镇遍地开花,屡屡出现乱象,其背后是什么原因导致的呢?作为常年在一线的操盘手,张诚接受第一财经专访,谈了自己的看法。

特色小镇发展变形的背后

张诚对特色小镇的变形很有心得。他对第一财经解释称,所谓特色小镇,是新型城镇化下的事物,应该是小城镇发挥资源优势和产业优势,形成恰当的产业聚合、并适合人们居住的聚居所。简单来说,就是既要创造出财富,又要能够适合人们的繁衍生息。

特色小镇作为一个新事物,需要形成一个新的系统,最终才能有效运转。那么,要想兼顾生产和生活,就离不开一系列的制度安排。

值得关注的是,此前,特色小镇出现的乱象之一是,打着“小镇”旗号,行“圈地”之实,成为另一个房地产项目的翻版。

张诚这背后的原因,一方面是特色小镇的建设本身有着房地产开发的需求,特色小镇离不开房地产,任何小镇都需要有人居住,这种居住需求恰好给了房企进军特色小镇的契机;另一方面是很多房地产企业都在寻找转型机会。特色小镇有着国家及各地方政府推出的土地及金融优惠政策,很多房地产开发商通过特色小镇的模式以较为低廉的价格获取土地,用进军特色小镇的方式进行转型。

张诚认为,在小镇的形成过程中,政府、企业、原住民,还有金融机构等,都要对产业的开展给予支持,让其最终形成秩序引导、政策供应。否则,特色小镇这一新事物就无法形成。

然而,在地方政府层面,由于主客观条件的限制,企业无法获得有利条件,更遑论特色小镇的建设,需要依靠农文旅产业相融合的新规划、项目运营需要特殊的经营条件。尤其是在政策环境、经济环境都不成熟的地方,企业要开展经济活动,自然就无法构建新模式,只能因袭原有路径,这是一些失败现象背后的原因。

具体来说,从政府角度,在特色小镇的建设过程中,有些地方政府习惯于用大拆大建,跟城市工业园区、商务区相似的方式,来做特色小镇的规划。由于不知道按照什么样的标准,只能拿出城市的标准,用城市规划和城市建设的尺度,如规划许可证、验收标准,来要求特色小镇。也就难怪会出现在有些地方建设一个美丽乡村的项目,被地方政府要求具备同样的人防、城市亮化工程等验收标准。

从企业角度,面对特色小镇这个新事物,企业按道理应该形成产城融合的小城镇路径,培育“产”和打造“乡”。农业、旅游业,以及一些创意产业,在开展的过程当中,相对来说,需要更多的智力投入和时间投入,因此,在不具备更宽松的扶持环境条件下,再加上这些产业基于全社会的生产力水平,资金回报能力较弱,对企业而言,如果要承担同样财务责任的话,自然是有心无力,要想运行下去,就不得不采用房地产模式。

从某种程度上来说,企业也是被逼的。从一些技术条件来看,在过去多年以来土地财政的支撑下,以及城市建设的要求下,土地规划利用会出现一些惯性逻辑,如果有一些地方政府的土地财政需求仍然迫切的话,就只会用同样的条件去供应特色小镇所需要的土地。但从用地性质到空间形态,特色小镇的建设,都是迥异于城市和园区在城市规划和在土地供应方面大块供应土地的情况,有可能更需要稀松、低强度,同时更优惠的土地利用条件,这在过去的政策环境里面,都是不被允许的。这同样也倒逼参与其间的企业,不得不采用房地产模式。

借鉴国外的特色小镇

根据艾瑞咨询研究院的研究报告显示,国内外文旅特色小镇案例,选址是基础,提炼IP是重点,产业导入是关键,运营是保障。

比如,瑞士达沃斯小镇,世界经济论坛年会所在地,凭空气起步,以会议闻名的度假胜地。

达沃斯原本是阿尔卑斯山系最高的小镇,海拔1592米,地处偏远,交通不便,在1850年以前是一个贫穷偏远的农村。现如今,已经是国际化的高山度假胜地,是世界经济论坛的举办地,成为了全球经济和政治精英聚集的小镇。

艾瑞认为,达沃斯小镇的发展路径是,在旅游业发展较为成熟的基础上,以会议发展为主导产业,结合滑雪、康养旅游和体育旅游产业,使会议和旅游深度融合形成产业联动,延伸会展旅游的产业链,使达沃斯成为了闻名遐迩的会议发展小镇。

再比如,日本柯南小镇,动漫梦境的现实王国,是被动漫IP激活的文旅小镇,也是全世界“柯南迷”的朝圣之地。

日本北荣町是动漫《名侦探柯南》作者青山刚昌的故乡,北荣町借助作者及其动漫作品IP,将小镇上的火车站、路上的标志牌、浮雕、井盖、文创产品等全部以柯南为主题打造,运用“动漫IP+文旅小镇”的发展模式,打造了柯南旅游小镇。

艾瑞认为,柯南小镇从一座名不见经传的农业小镇,发展成为现在全世界“柯南迷”的朝圣之地,有两个方面的原因,首先,小镇将大众熟知的动漫作品人物、场景、动漫衍生品、动漫作家等与旅游业深度结合,以此吸引旅游者;其次,小镇将《名侦探柯南》动漫IP的衍生品作为支柱产业,动漫工艺品、笔记本、手机挂件等动漫文创商品的开发售卖,为北荣町带来了巨大的经济效益,以此带动小镇经济发展。

对于国外的特色小镇,张诚认为,要借鉴表层、底层,而不是比较中间层。

具体来说,所谓底层,指的是社会发展到一定阶段,东西方所共同面临的,要解决相似问题的必要性,这是必须要充分借鉴的。只有看到事物发展的本质,然后对问题进行彻底的认知和接受,才能开始。

此外,表层的一些具体技法,比如农业科技的应用,社会组织的运作模式,产业和设施的营造方式,以及政府跟企业的协作方式,也是可以充分借鉴的。

至于中间层的具体实现路径,就各有不同。

比如,城市要反哺乡村,给予乡村更加宽容的政策和财政支持,更多倡导人文主义而非功利性,更多关注可持续性而非短期性。

值得关注的是,伴随电商的发展,中国也出现了独具特色的“淘宝村”。甚至出现一个村改变一个县,推动县域经济的“换道超车”的现象。

以山东省曹县大集乡丁楼行政村为例,形成了“淘宝网店+服饰加工销售”电子商务经营模式。在电商的带动下,作为省级贫困县的曹县,目前也已经形成了演出服饰、木制品、农特产品三大电商产业集群加一个跨境电商的产业带,该县演出服饰的网络销售居全国第一,日本的棺木也多出自该县。

依托淘宝村,位于苏北的沭阳县成为全国最大花木基地之一。

在上海财经大学电子商务研究所执行所长崔丽丽看来,这些颇具中国特色的“淘宝村”的出现,关键因素是要激活民众、藉由平台集合众人之力,带动当地产业的振兴。乡村振兴战略的核心是产业振兴,而重点是以人为本。地方政府能够顺应经济发展的趋势,顺势而为,适时介入和引导是关键。

比如,山东菏泽曹县大集镇的演出服饰产业发展,是在时任书记苏永忠在进行消防检查时偶然发现的,而在察觉这一民间业态时,当地乡镇政府并没有出于相关管理工作的便利而对这个产业进行封杀,相反,采取了疏导、加强防火措施、鼓励的态度,才使得这一产业能够逐渐发展壮大。

再比如,江苏沭阳县的花木产业,也是当地政府在民间网络销售发展到一定程度时,及时介入,对售假和不诚信情况采取重拳打击,使得花木经济能够更健康地发展壮大。

她认为,从这两个个案都可以发现,政府在适当的阶段采取合适、到位的管理手段,都能促使特色产业在当地生根发芽。企业能够做的是提供开放性的创新包容型平台,能够借助科技的力量赋能个体,并适时联合当地政府采取合适的管理措施,使得产业不断做大、做强,形成市场经济的良性循环,从而达到多赢。

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